关联链接：珠海市不动产登记中心关于持续优化不动产登记营商环境助力高质量发展若干措施的通知
一、文件背景
习近平总书记在党的二十大报告中指出，“完善产权保护、市场准入、公平竞争、社会信用等市场经济基础制度，优化营商环境。”2023年6月2日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，强调“要把打造市场化、法治化、国际化营商环境摆在重要位置，进一步稳定社会预期，提振发展信心，激发市场活力，推动经济运行持续回升向好。”2024年珠海市政府工作报告提出，要持续打造“珠海政府服务”品牌，营造市场化、法治化、国际化一流营商环境，优化“珠海政府服务”，推动形成重商亲商安商惠商的浓厚氛围。2024年1月，《珠海市建设国际一流营商环境标杆城市 高质量助力产业发展改革方案（2024-2026年）》印发实施。
2022年，珠海市不动产登记中心紧扣“产业第一、交通提升、城市跨越、民生为要”工作总抓手，推出了《优化不动产登记服务贯彻落实“产业第一”十条措施》。2023年3月，发布《关于进一步优化不动产登记便民利企服务的通知》，优化升级不动产登记“线上办”“一次办”“就近办”“省心办”和“便捷办”。为进一步提升不动产登记便民利企服务水平，促进营商环境优化，助力高质量发展，2024年4月，珠海市不动产登记中心再次精准发力，对标世行营商环境新评估指标体系，正式发布《关于持续优化不动产登记营商环境助力高质量发展若干措施的通知》（以下简称《通知》），多维度持续优化升级珠海市不动产登记营商环境，推动“登记效能再提升、为民服务再升级”。
二、主要内容及措施亮点
《通知》重点围绕服务企业、“互联网 ”、跨部门协同、简流程减时间、信息查询及投诉建议六大维度持续优化升级珠海市不动产登记营商环境政策和服务体系。主要亮点如下：
亮点一：聚焦项目建设全生命周期登记服务，提升登记服务质量
一是优化“不动产登记 地籍 测绘服务”，主动向前延伸不动产登记服务。该服务适用于珠海市范围内新建工程建设项目。不动产登记部门主动靠前服务，提前对接测绘部门开展地籍调查，打通不动产登记上游土地供应、规划许可、地价缴纳等业务环节，推广不动产单元代码应用，探索不动产单元代码“一码关联”机制，以此逐步实现土地供应、规划许可、工程核验、税费缴纳、不动产登记等关联业务的信息共享、并行办理。此外，还将原在登记部门受理的权籍业务延伸至更前端的测绘部门，开发企业在申请不动产测绘的同时，可一并申请地籍前置，在测绘部门完成不动产测绘的后，基于部门间数据共享，登记部门同步办理不动产登记地籍业务，实现关联业务“一次告知、一窗受理、一网办理”。
二是普及推广“三交即发证”。“三交即发证”即：“交房即发证”“交地即发证”和“交验即发证”。“交房即发证”是指登记部门通过优化办事流程，加大信息共享，简化申请材料，取消强制看现场、理顺首次登记与转移登记的同步办理关系，整合房屋从新建到交房办证的全链条服务，在开发企业向购房者交付房子的当日，登记部门同步向购房者颁发不动产权证书。“交地即发证”是指登记部门提前介入土地登记条件审查，在自然资源部门向土地受让方交付土地时，同步完成土地登记，向权利人核发不动产权证书。“交验即发证”是指登记部门提前介入开发企业建设项目登记相关的业务流程，主动靠前服务，为企业办证提供指导，靠前办理地籍前置业务，在开发企业建设项目工程竣工验收通过后，即时办理建设工程项目首次登记，为开发企业核发不动产权证书。
三是推行“抵押即发证”，满足产业项目“一站式”抵押融资需求。根据经营主体融资需求和不动产不同物理形态，打通纯土地抵押、在建建筑物抵押和房地产抵押壁垒，支持合并办理土地使用权首次登记和土地抵押登记，合并办理抵押权注销、新抵押权设立、抵押权变更等业务，无需企业先办理原抵押注销后再办理新抵押登记，满足项目建设不同阶段的企业抵押融资需求，助力珠海市房地产市场健康稳定发展。
四是推动实现“成交即发证”，土地交易和登记发证实现“零时差”。在房地产转让特别是土地转让阶段，基于土地二级市场、房地产三级市场等公共资源线上交易服务平台，推出“不动产登记 公共资源交易服务”，通过部门间信息共享推进土地或房地产公开交易、登记、缴税一站式服务、一体化办理，实行材料同步提交、同步审核，在房地产公开交易完成后同步实现登记发证，实现“成交即发证”。
五是深化“企业服务专窗”，提供绿色专属服务。企业改制重组涉及不动产权属转移的，符合契税、印花税、土地增值税减征、免征或暂不征收政策的，登记部门一个小时内发证。对符合《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205号）规定条件的国有企业公司制改制申请土地权属登记的，仅涉及权利人名称变更的，登记部门直接办理土地使用权人名称变更登记，即来即办，当场为权利人颁发不动产权证书。
亮点二：提升“互联网 ”服务能力，网办、易办、快办成为新趋势
一是提升高频业务全程网办率，提升登记时效性。加强统一身份认证、视频双录、电子签名（章）、电子证照、信息共享等技术的应用，进一步提高网办安全性、可靠性，切实提高申请人申请不动产登记的体验感，以此提升一手房、二手房买卖合同网签备案、预告登记、转移登记、抵押登记等高频全程网办业务在pc端和手机端的易用度和应用比例。以抵押登记为切入点，通过与交通银行的合作试点，探索打造“全程网办”为主、线下帮办为辅的一体化“全国通办”服务新模式。
二是试点“六免”办理模式，不动产登记向无纸化、智能化迈进。在预购商品房转现房抵押权首次登记、抵押权注销登记等高频事项办理中试点推出“六免”业务办理模式，即：能够提供电子证照的材料免于提交纸质实体证照；能够通过数据共享校验的申办信息直接免填写；可以使用电子印章的材料免于使用实物印章；可以使用电子签名的免于手写签名；可以通过不动产登记业务系统智能化办理的免于人工审核；可以通过线上渠道申请办理的申请人可免于跑实体窗口。
三是优化业务流程，推行预告登记与合同网签同步申办。基于商品房交易办证的实际场景需求，推出“商品房买卖合同网签备案 预购商品房预告登记”同步申办模式，逐步拓展至二手房交易领域。推动实现预告登记网上办、即时办、免费办，切实提升企业、群众办理商品房交易登记的获得感和满意度。
四是实现居住权登记业务网上办理，提升登记便捷度。珠海市范围内已办理产权登记、房屋用途为住宅的商品房，有下列情形之一的，当事人可以申请居住权登记：近亲属间通过协议方式无偿设立居住权；遗嘱设立居住权；依据人民法院、仲裁机构生效法律文书设立居住权。凯发k8官网下载客户端的业务范围涵盖居住权首次登记、变更登记和注销登记。申请人可通过广东政务服务网、市不动产登记中心凯发k8官网下载客户端官网对居住权登记业务申请网上办理，进一步提升不动产登记服务便利度。
五是推广电子证书证明应用，逐步实现应用场景全覆盖。申请办理商品房首次登记、抵押权登记或预告登记的，登记部门直接颁发不动产权电子证书（证明），原则上不再向权利人发放纸质证书证明。不动产权电子证书（证明）与纸质不动产权证书（证明）具备同等法律效力。权利人可直接在市不动产登记中心凯发k8官网下载客户端官网或“珠海不动产”微信公众号查询、下载和利用不动产权电子证书（证明）。大幅推广不动产权电子证书（证明）的社会化应用，逐步实现不动产登记相关的应用场景全覆盖。
亮点三：强化跨部门高效协同，进一步优化业务办理流程
一是优化“一窗办理、集成服务”，提高不动产登记综合窗口服务能力。完善不动产交易登记和缴税综合窗口设置，登记和税务部门联动，优化人员配置，提高综合窗口服务能力和业务办理占比。优化线上、线下的“税费同缴”服务，将不动产登记业务相关的登记费和税费合并为一笔支付订单，缴款人可通过手机“扫一扫”受理回执单上二维码，登录“珠海不动产”微信公众号或广东省人民政府服务网等平台一次性缴费；也可在不动产登记服务窗口，通过pos机刷卡一次性完成税、费支付，收款后台收到款项后自动清分入登记费和税专有账（库），以此有效提升不动产登记便利度。
二是深化“一件事一次办”，实现关联业务一网申办。按照珠海市打造“一件事一次办”政务服务升级版实施方案要求，强化与政数、税务和水、电、气等公共服务部门信息共享和业务联动，围绕企业、群众办事的需求，重点打造“二手房转移登记及水电气联动过户一件事”“涉企不动产登记一件事”“购买一手房一件事”“二手房交易一件事”。后续市不动产登记中心将围绕企业、群众办事场景需求，持续优化涉不动产登记服务一件事。
三是推动“带押过户”向纵深发展，实现多方互利共赢。在常态化开展一手房、二手房“带押过户”的基础上，进一步推广“带押过户”业务跨银行金融机构办理。根据购房人贷款买房场景需求，将“带押过户”纳入“二手房交易一件事”的联办事项。试点推出预售商品房“带押过户”，满足房地产开发企业项目预售阶段融资抵押需求；推动“带押过户”模式覆盖工业厂房、商业等各类不动产，满足不同物业持有主体“带押过户”需求。
四是打造港澳居民专属服务，便利在珠置业生活。市不动产登记中心横琴分中心靠前服务“澳门新街坊”等涉澳重点民生项目，主动对接，推广“交房即网签即发证”模式，澳门居民购买“澳门新街坊”房产，澳门购房者可现场网签、现场验房、现场缴税、现场办证，一手收楼、一手领证，“只出一次关”即可享受“签约、收楼、缴税、领证”四件事的“一条龙”服务。此外，专门为港澳居民研发不动产登记自助服务一体机，直接设置在小区里。一体机专门设置了港澳身份证明读卡功能，读取港澳居民来往内地通行证并通过身份认证后，一分钟可出具房产证明、三分钟可打证领证，让本小区居民办证不出小区，立等可查、立等可取。下一步，市不动产登记中心将推动该“不出关办理”模式由澳门向香港延伸，更好便利港澳居民在珠海置业生活。
五是深化“不动产登记 法院”联动机制，打通协助司法执行的“最后一公里”。首创不动产抵押权与租赁权冲突处理联动机制，抵押权首次登记将申报的租赁情况记载于不动产簿附记栏，法院将其作为认定案件事实的重要依据，破解涉租不动产在执行程序中的变价难题。不动产登记、税务、法院三部门共建工作联动机制，通过搭建“互联网 法院 税务 不动产登记”数据共享平台，实现三部门资源共享、优势互补、协作联动，高效解决买受人垫付过户税费、办证时间长、办证成本高的难题，打通网络司法拍卖的“最后一公里”。通过府院联动，实现破产管理人对破产企业不动产“一网通查”、破产案件受理法院对破产案件财产实现“一网通控”、“多轮查封一裁通”，有效解决破产企业“查询难”“解封难”问题，对加速土地房产等重要生产要素的流通，及时救助困境企业、实现债权人权益的具有重要保障意义。“不动产登记 法院”多项联动机制的建立，是珠海打造市场化、法治化营商环境的重要改革创新实践。
六是提升便民服务点的效能，拓展“不动产登记 ”服务。构建不动产登记“1 n”服务体系，推动不动产登记服务端口向银行业金融机构、房地产开发企业、中介机构、法院、公证、民政、公共资源交易中心、仲裁机构、镇街等部门延伸，不断拓展不动产登记便民点等服务端口的服务功能，着力推动实现关联事项“一站式”集成服务，实现不动产登记及关联事项“就近办、一次办”，提升不动产登记服务便利度。
亮点四：持续推动简流程减时间，推动政务服务标准化建设
一是“智能秒办”登记业务再升级，加强风险防控。在原有注销抵押、抵押权预告登记、按揭类等9种业务实现“智能秒办”的基础上，探索“预购商品房转现房转移登记”业务“智能秒办”。对已实现“智能秒办”的四类高频业务，引入人脸识别、电子签名、电子证书、线上缴费、信息共享和自动校验等技术，加强风险防控。
二是优化非公证继承登记办理流程，压缩办理时间。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，结合自然资源部等四部门印发的《关于进一步提升不动产登记便利度 促进营商环境优化的通知》（自然资发〔2024〕9号）要求，优化非公证继承登记办理流程，对分属于法定继承、遗嘱继承或受遗赠查验继承材料的方式做出进一步优化。在非公证继承业务的办理中，同步探索告知承诺制，引入遗产管理人制度，精简办理流程，真正做到减证便民。
三是推进“1 n”标准化建设，构建科学实用的不动产登记标准体系。根据《国家标准化管理委员会关于下达第九批社会管理和公共服务综合标准化试点项目的通知》(国标委发〔2023〕26号)，市不动产登记中心申报的《广东珠海不动产登记“1 n”智慧化服务标准化试点》获批立项，成为全国此批下达的4个“政务服务（数字政府）”领域试点项目之一，也是全国唯一一个不动产登记服务领域数字化、智慧化试点项目。“珠海不动产登记‘1 n’智慧化服务标准化”试点工作的推进，有助于以标准促改革、以标准促提升，充分发挥服务标准化对经济社会发展的支撑保障引领作用，为全国不动产登记服务标准化、便捷化、数字化和智慧化提供高水平“珠海经验”。
四是压缩登记业务办理时间，办理时限再提速。全市范围内的不动产登记业务办理时间再提速，一般不动产登记业务承诺办结时限统一由原来的3个工作日压缩至2个工作日，部分高频且风险可控登记业务实行即来即办、1小时办结。原有时限低于2个工作日的业务承诺时限保持不变。压缩后，一般登记业务承诺办理时限较法定30个工作日办理时限，压减率达93.3%；较我省一般登记业务3个工作日的时限标准，压减率达33.3%。
亮点五：提升信息查询便利度，优化不动产登记服务体验
一是优化在线智能咨询服务，咨询答疑更便捷。智能客服“珠小登”依托人工智能技术开发，可提供一手房、二手房、抵押、信息查询等企业、群众关心的十大类约300道常见问题的线上咨询服务。企业、群众关注“珠海不动产”微信公众号，点击“办事大厅—互动交流—智能问答”进入咨询界面，可直接选择问题，亦可点击屏幕上方小机器人自助提问，实现足不出户即可轻松查询不动产登记办理指引。除传统的屏幕点选模式外，办事企业、群众还可以通过语音模式与智能客服“珠小登”互动，并将咨询回复分享给他人，实现24小时不打烊“你问我答”。
二是完善信息在线查询服务，受众范围再拓宽。借鉴港澳居民身份信息备案、破产管理人线上自助查询、监护人身份备案的做法，在“珠海不动产”微信公众号开通非自然人以及执业律师等线上查询服务，拓展线上自助查询主体范围，让“指尖查信息、手机开证明”惠及更多群体和业务场景。
三是拓展“以图查房”功能，查询服务再升级。2020年，市不动产登记中心全国首创推出可视化“以图查房”服务。申请人可通过“珠海不动产”微信公众号或网页版“以图查房”系统，刷脸通过实名认证后，运用天地图应用服务，快速定位不动产位置并查询，系统可显示不动产的登记坐落、房屋用途、面积、建成年份、抵押查封概况、宗地图分户图等信息。本次持续拓展“以图查房”在线查询服务功能，将宗地图、房屋平面图纳入自助查询内容。
四是丰富信息公示内容，数据统计再细化。为全面贯彻落实国家、省、市优化营商环境工作部署，对标世行营商环境新评估“获取经营场所”指标内容，市不动产登记中心主动公开近5年工业、商业、住宅的一手房和二手房交易登记数据、男女区分性别单独所有或共有的不动产登记统计数据、近几年不动产登记行政诉讼案件统计数据，并协商市中级人民法院主动公开全市涉及土地纠纷案件的分类统计数据及案件处理时间。
亮点六：完善投诉建议机制，推进登记工作整体提升
一是建立统一规范的不动产登记和地籍测绘投诉平台，畅通投诉渠道。通过部门联动，建立健全全市不动产登记、地籍测绘投诉平台。秉承公开透明、全面公正、快速高效、社会责任、持续改进五大原则，规范答复流程，及时化解矛盾纠纷，减少社会矛盾的积累，做到答复内容在线公开和可查询，并根据投诉实践不断调整和优化登记、测绘服务，促进社会和谐稳定有序发展。
二是设置建议意见线上反馈渠道，接受社会监督。在市不动产登记中心凯发k8官网下载客户端官网设置“我为不动产说句话”专栏，通过广泛收集办事企业、群众对不动产登记工作的意见和建议，及时发现不动产登记工作的短板和不足，有助于促进登记服务工作的不断完善，让登记工作更“接地气”，契合企业、群众的实际需求。
三是健全线下窗口问题收集处理机制，一对一专班化破解疑难杂症。市不动产登记中心以“办不成事反映窗口”为依托，采用“小窗口 大后台”多元解纷工作法，完善历史遗留问题和疑难问题发现和处理、机制，当日值班科长对群众反映的各类疑难办证问题，进行记录、整理，及时向上游审批供应环节反映，合力推动将问题发现在日常、处理在日常，推动各类疑难办证问题“一窗口受理、一站式服务、一揽子化解”。